不動産投資の取扱説明書

2020年2月26日水曜日

書評：ゼロから始める不動産投資（角川学芸出版単行本）

先日、AmazonのKindle Unlimitedの紹介を致しましたが、さっそく数冊読んでみましたので、書評をスタート致します。Kindle Unlimitedに入っている「不動産」「不動産投資」のキーワードで出てくる本については全て読んでみますので、数回の書評を経て、これだけ読んでおけば大丈夫、という5冊を厳選していきたいと思っています。

また、不動産投資本は私も過去何冊も読んだり書いたりしていますが、内容が似たり寄ったりとなるケースが多いので、もし、読まれる方は最初の数冊はじっくり読んだとしてもその後の本はかなりのスピードで読み飛ばしつつ、新しい知識だけを取り込むことが出来ると良いのかな、と思います。

クリックで拡大できますが、拡大してみるほどの図ではありません

そして、一冊目の書評をお送りいたします。過去、大量に不動産投資本は読んできていますが、一冊目でもありますので本書評は、暫定評価です。

①基本情報

　タイトル：ゼロから始める不動産投資（角川学芸出版単行本）

　出版社：角川学芸出版

　発行日：2015年8月

　価格：1,650円

　ページ数：271

　著者：市川周治

②著者の立場

　ウェーブハウスと言う岡山の不動産会社を経験されており、1987年に宅建資格取得、1988年から不動産の世界に身をおかれています。不動産会社の方ですが、場所が岡山ということもあり、自社に利益誘導することは無く、偏りのない内容となっています。
　不動産業界経験も長く、書籍後半にリノベーションの話なども出てきますが、不動産投資業界のトレンドに乗っているように思われます。また、書籍のところどころから、地元岡山への愛がひしひしと伝わってきます。

ゼロから始める不動産投資（角川学芸出版単行本）

③書評

　不動産投資本に最も多い「全般」本です。タイトルの「ゼロから始める」にもある通り、ターゲットは不動産投資の初心者です。また、文章も読みやすい上に、途中でマンガなども出てきますので、スムースに読み進めることが出来ると思います。中級者以上の方が読むと少し物足りないと思われます。
　不動産投資を行うメリットの説明に始まり、各手法をステップ論で説いています。また、知識を章立てすると同時にリスクヘッジ手法を説明しており、まさに不動産投資の「全般」を知ることが出来ます。全体は以下の内容で構成されています。

　第１章　自分の家を買う前に人の家を買うべき３つの理由

第２章　堅実に資産を増やす！不動産投資の王道４ステップ
　第３章　知っておくべき！投資の回収を早める５つの知識
　第４章　損をしないためのリスクを回避する９つの戦略
　第５章　お宝物件を手に入れる７つの秘策
　第６章　「廃墟物件」を「優良物件」に変える３つの技術
　第７章　レバレッジを利かせる３つの融資攻略法

　第２章では、不動産投資の王道4ステップとして、「不動産投資は中古が儲かることを理解する」⇒「区分を買う」⇒「2000万円規模のアパートを買う」⇒「鉄筋コンクリートのマンションを買う」というステップを紹介していますが、ここも読者の年齢によっては、回りくどいステップにも思えました。全員に当てはまる王道は無いと思いますので、それなりに多くの人に適用出来るステップと捉えて読むと良いと思います。また、この第２章の中で明確に、中古>新築、としていますが、ここも少し違和感がありました。建物のスクラップ＆ビルドサイクルの早い都心部では、必ずしもこの考え方でなくても良いように思います。

　第５章の「お宝物件を手に入れる７つの秘策」は、秘策的な内容ではなく、地に足のついたまっとうな内容です。この中で、地方の物件がオイシイ、また、東京に投資するのは現実味が薄いと書いておられる部分があります。将来不安も考えると東京への投資が最も（利回りは低くても）無難なのはそれほど間違いが無さそうですし、どのエリアにどのような物件を買うべきか、は戦略次第で変わってくる話なので、冷静に読んでみて下さい。

　第６章は、本書の中で唯一個別に取り上げた具体施策の章です。リノベーションの概念を大まかに捉えることには役立つ内容のように感じました。この第６章だけは、もっと詳細に具体的な情報（数字や固有名詞）が入っていると良かったように思いました。

　第７章は融資に関する部分で、参考にはなりますが、再現性はあまりないように思われます。2015年の環境での記載であることを認識した上で読んでください。

④評価（5段階）
　専門性　★★★★☆
　　経験値も豊富であり、申し分ないレベルです。
　正確性　★★★☆☆
　　都心部のリアルについては少し情報が不足している印象はありました。
　再現性　★★★☆☆
　　大部分の再現性は高いのですが、2015年の著作という事で、利回りや融資に関しての再現性は高くは無さそうです。
　中立性　★★★★☆
　　途中、岡山や地方を薦めている箇所が出てきますが、自社の利益誘導ではありません。中立性は担保されています。安心して読める書籍だと思います。
　ズバリ！おすすめ度　★★★☆☆

まだ1冊目ですので、暫定評価、です。

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※本記事は、2020年2月時点での記事です。本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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2020年2月24日月曜日

不動産賃貸収入の確定申告のキホン～2020年（令和2年）版～

不動産賃貸収入の確定申告方法について、やり方とコツとめてみました。不動産「賃貸収入」の確定申告にフォーカスし、説明致します。

国税庁のページの中にも、「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」というページがあります。そこまで固い文章で書かれているものではありませんので、念のため一読いただけると良いと思います。

◆どのような場合に不動産賃貸収入の確定申告が必要になるか？

　不動産賃貸収入に限らない話ですが、確定申告が必要になる条件に「各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超える」というものがあります。そのため、給与所得や退職所得とは別に不動産賃貸収入やその他の所得が年間20万円を超えたら(20万1円以上)、確定申告が必要です。

　確定申告は個人（個人事業主を含む）の納税に関する制度であり、賃貸収入が個人に対して発生している場合には確定申告が必要ですが、賃貸収入が法人（資産管理法人など）に対して発生している場合には確定申告で言われるその他の所得の20万円に合算する必要は必要ありません。

※さらに詳しい確定申告が必要な条件については国税庁による「確定申告が必要な方」をご覧ください。

◆不動産賃貸収入の確定申告をすると、得をするのか？

　納税行為ですので、損・得、という言葉遣いには語弊があります。納税も、確定申告も国民の義務ですので、特に選択や検討の余地はありません。確定申告は申告者が得をするための制度ではなく、納税額を実態に合わせて適正にするための制度です。そのため、適正化されるプロセスにおいて得をする（納税した税金の一部が戻ってくる）こともあり、また、損をする（不足している納税額を収める必要が出る）こともあります。

　不動産投資が節税に有効だという話を聞いて不動産投資をしている方も多いと思います。不動産賃貸による収支が会計上マイナスであった場合に、損益通算といって、本業の所得から不動産賃貸によるマイナス分を差し引くことが可能なため、節税効果が生まれます。

　不動産賃貸が、キャッシュフローとしてはプラス収支になっていても、会計上は所有不動産の価値の低減を支出として計算する経費（減価償却費）が認められており、これによって会計上の収支がマイナスと出来るケースもあります（ワンルーム投資など）。

◆不動産賃貸収入の確定申告の計算方法は？

　確定申告の際の申告事項、計算方法はそこまで難しいものではありません。収入と支出を計算し、収入が支出を上回っていた場合、上回っていた金額が不動産賃貸所得となります。

　また、個人の不動産賃貸収入の計算は、毎年、1月1日～12月31日までを1サイクルとして計算して申告をします。

　・不動産賃貸で「収入」扱いとなるもの
　　賃料
　　礼金
　　更新料
　　※返還予定の敷金は収入扱いとなりません
　　共益費（電気代や水道代，清掃代，インターネット代などを含む）

　・不動産賃貸で「支出」扱いとなるもの
　　マンション等の場合、マンション全体の管理費
　　マンション等の場合、マンション全体の修繕積立金
　　※修繕積立金については、国税庁の解釈も参照下さい。
　　管理会社を入れていた場合の、管理会社に支払う管理費用
　　管理会社に支払った仲介手数料，業務委託費，広告費等
　　インターネット代や清掃費など負担をしていた場合はその費用
　　固定資産税（その他の租税公課も含む）
　　損害保険料
　　減価償却費
　　借入金の利息（建物代に対してかかるもの）
　　賃貸している物件への交通費・宿泊費
　　販売会社，管理会社，清掃会社等との打合せ費用

◆確定申告にあたって準備が必要なエビデンス

　大部分の金額については、銀行口座に記録が残っていたり、管理会社等からの明細書があると思いますので、資料を準備さえすれば問題なく確定申告を進めることが出来ると思います。

　エビデンスがなく、手元で計算をしたりなど、ひと手間かける必要があるのは、支出側にある「減価償却費」「借入金の利息」「交通費・宿泊費・打合せ費用」などが代表的なものです。

不動産賃貸収入の確定申告のキホンを説明します

それぞれ、計算方法について説明致します。

①「減価償却費」の算出方法
　賃貸収入を得ている物件の取得金額を、土地分と建物分に分けます。
　この際、固定資産税評価額などを按分の根拠にするのが一般的です。
　　　↓
　上記のうち、建物の価格について、構造に応じた係数を乗じます。
　RC構造では、0.022など、決まった係数が存在します。この0.022ですが、RC建築物の耐用年数の47年と掛け算をすると、1.034とほぼ1となります。
　　　↓
　上記計算結果が、減価償却費となります。

　具体的な減価償却費の算出を２例紹介致します。

　・2400万円で購入した区分ワンルームマンション（RC構造）
　　固定資産税評価額は、土地が1200万円，建物が600万円（土地２：建物１）

　　購入金額の2400万円を2:1で按分し、
　　土地は1600万円，建物は800万円とする。
　　土地価格は劣化しないため、減価償却費は無し。

　　建物価格に0.022（RC構造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　　⇒　800万円 × 0.022 = 減価償却費 17.6万円

　・8000万円で購入した中古アパート（木造）
　　固定資産税評価額は、土地が3000万円，建物が1000万円（土地３：建物１）

　　購入金額の8000万円を3:1で按分し、
　　土地は4000万円，建物は1000万円とする。

　　土地価格は劣化しないため、減価償却費は無し。

　　建物価格に0.046（木造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　　⇒　1000万円 × 0.046 = 減価償却費 46.0万円

　RC構造は0.022、重量鉄骨は0.030、木造は0.046を乗じます。
　※実際には、居住用以外で異なったり、もっと複雑ですので実際の申告にあたってはよく調べた上で構造別の掛け率（定額法と呼ばれます）を調べてみて下さい。

用語集「減価償却（げんかしょうきゃく）」
減価償却とは、建物の建築費用などを1年ではなく、数年にかけて経費計上を行うことを指しています。不動産投資においては、キャッシュアウトがなく、利益を圧縮出来るため、「魔法の経費」などと呼ばれることもあります。

　②「借入金の利息」の算出方法
　　支出と出来るのは、返済金額が元金充当分と利息支払分がある中で、利息分のみ。また、土地分・建物分がある中で、建物分、とされています。元金充当分と利息支払分については、返済予定表などを見れば割合が分かります。土地分と建物分については、購入時の土地と建物の金額の割合や、固定資産税評価額の土地の建物の評価額の割合を使います。そこまで大きな差にならないかもしれませんが、私の場合は顧問の税理士さんと相談の上、有利なほうの条件で申告をしています。

　③「交通費・宿泊費・打合せ費用」
　　こちらは計算などのひと手間はかかりませんが、これらの費用が賃貸業のために必要な経費であったことを証明するためのエビデンスが必要です。交通費や宿泊費の場合には、訪問の目的（下見などでも構いません）、また、打合せ費用については、誰と何のための打合せをしたのか、などの情報が必要になりますので、経費を使う場合はこれらの情報を記録しておく癖をつけられると良いと思います。

具体的な確定申告の方法については、私はe-taxでやっておりますので、次回は具体的な不動産賃貸収入の確定申告方法について説明致します。紙で申告する場合の詳細のやり方が
三井住友トラスト不動産さんの「不動産にかかわる確定申告」の中に詳しく記載されていましたので、是非ご覧ください。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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不動産投資本の書評、はじめます

最近、座って通勤ができるようになっていたのと、AmazonのKindle Unlimitedの2か月間、月額199円キャンペーンが目に入ったこともあり、Kindle Unlimitedに契約してみました。

不動産投資に関する本を全て読んでみようと、KINDLEストアにて「不動産投資」というキーワードを入れ、”Kindle Unlimited”のフィルタをかけて検索をしてみました。

Kindle Unlimited で読める不動産投資本　※クリックで拡大

すると、私が過去購入したことのある本や、お会いしたことのある方含めて、大量の不動産投資本がKindle Unlimitedで読めることが分かりました。検索の1ページ目に出ていただけでも以下の書籍が出てきておりました。

・ゼロから始める不動産投資 (角川学芸出版単行本) ／市川周治
・【実録不動産投資】普通の会社員だった私が、家賃収入4000万円のアパートオーナーになって脱サラするまで／木村拓也
・不動産投資専門税理士が明かす金持ち大家さんが買う物件買わない物件／稲垣浩之
・不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説！「もう失敗しない！間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」／不動産投資専門税理士叶温
・確実に稼げる不動産投資副業入門／黒木正男
・不動産投資家が語る中古戸建て再生術！100万円クラスのおんぼろ物件をリフォームして家賃収入を得よう！／ NOSO
・２８歳年収３９０万の僕が不動産投資を始めた理由: 毎年4月に国から〇十万円が振り込まれる／戸木派金成
・図解プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ／成田仁
・不動産投資でゼロから７年間で１億円貯めた私の方法／星輝
・年収450万円でも東京に収益不動産がモテる！: 臆病で貧乏な私でも変われた。この投資思考であなたの人生も変わる!! ／市原ともひろ
・ゼロからの不動産投資／赤井誠
・不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法／仲宗根　和徳
・不動産投資の入門ってホント？　ワンルームマンション投資の真実／井上貴之
・これって経費で落とせるの？～不動産投資の節税術～／不動産節税アカデミー
・不動産投資は出口戦略が9割／寺岡孝
・レバレッジ不動産投資－自由になるための最速メソッド－／本間けい
・知らないとは損！バカでも分かる不動産攻略書／はるみつ
・これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法／賀藤浩徳
・不動産屋の８割は詐欺師である／滝島一統
・初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました! ／金川顕教
・不動産投資　家賃収入＆売却益　両取りのルール／束田光陽
・不動産の正解　確実にうまくいく物件選びの黄金ルール【読者限定2大特典付き】／加藤　真澄
・たった４０分でわかる！初心者のための不動産マンション投資: 最短・最速で１億円！／家入貴文

2か月かけて毎週3～4冊を読んでいきます。そして、大変僭越なことに書評をこちらのブログで紹介致します。

書評の際の目線は以下の通りです。

①基本情報　出版日，価格，ページ数等
②著者の立場
③書評
④評価（5段階）　専門性
　正確性
　再現性
　中立性
　ズバリ！おすすめ度

著者の多くは知り合いだったり先輩だったり後輩だったり、セミナーを聞いたことがあったりと、私が採点などと大変おこがましいことなのですが、Kindleでの再会ということで、本音で書評を書かせてください。

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コラム：不動産投資ローン早見表（２）注意すべき借入条件とは？

前回は、金利と返済年数に応じたローン返済額一覧の早見表をご覧頂けたかと思います。今回は、金利と返済年数に応じた早見表であることは同じなのですが、「総返済額」と「毎月の返済金額のうち、元金充当金額と利息支払金額の内訳」が入った早見表を用意致しました。元金充当金額と利息支払金額の内訳については、初月の返済金額の内訳を記載しています。

少し見るのが怖い感じの早見表ではありますが、とても重要なシートですので、目をそらさずに見て頂ければと存じます。

下表、借入1000万円の場合における、返済金額の早見表です。

1000万円返済早見表　高金利長期返済は・・・　※クリックで拡大

いかがでしょうか。上記の表中で、ピンク色の網掛けをしている部分は、（初月の）返済金額の内訳において、利息支払分が元金充当分よりも多くなっているケースです。金利2.5%で30年以上のローンを組んだ場合や、金利3.0%で25年以上のローンを組んだ場合には、初回返済金額のうち元金に充当されるのは半分以下である。ということです。

金利3.0%で35年のローンを組んだ場合には、初月の3.8万円の返済のうち、1.3万円しか元本が減りません。これでは、元本の減少よりも物件の価値減少の方が早くなる可能性すらあります。

上記の条件はさておき、返済金額のうちの元本充当割合には要注意です。私は積極的にローンを活用して多少の悪条件でも借り入れを進めるタイプの不動産投資家ですが、上記表中のピンク色の網掛けのような条件での借り入れはありません。

毎月のキャッシュフローを優先しようとすると、とにかく、返済期間を長く設定したくなりがちですが、毎月の返済金額の内訳が健全かどうかは注意しながら返済期間などを決めていけると良いと思います。
※本記事は、2020年2月時点での記事です。本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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コラム：不動産投資ローン早見表（１）金利と返済年数

不動産投資ローンの早見表を作成しましたので、ご活用下さい。第１回目は金利と返済金額を並べた比較表です。住宅ローンでも、他のローンでも適用できます。

借入金額を1000万円として、金利と借入年数毎の返済金額を並べてみました。

ローン返済額早見表　※クリックで拡大

この早見表を見ると、毎月の返済金額は、
返済年数が短いと、金利が0.3%→2.8%になると、1.07倍程度になり、
返済年数が長いと、金利が0.3%→2.8%になると、1.65倍程度になります。

不動産投資においては、返済期間が長ければ長いほど、金利の差が効いてきますので借入金利にはこだわりを持ちたいところです。

そして、次回は、上記の早見表だけでは見えてこない深度でもうひとつ早見表を作成してみます。軸は同じく金利と返済年数です。しかし、そこに総返済額の金額と、返済金額のうち元金充当分と利息支払分の金額を入れて、注意すべき借入条件とはどのような条件なのか、説明致します。ちょっと、恐い早見表になります。

コラム：不動産投資ローン早見表（２）注意すべき借入条件とは？
不動産投資ローンの返済金額早見表です。金利と返済期間で表にしました。また、「総返済額」と「返済金額のうち、元金充当額と利息支払額の内訳」についても表に反映しました。高金利かつ長期の返済プランの恐ろしさが一目瞭然です。

2020年2月23日日曜日

コラム：不動産投資 vs 生命保険

不動産投資に関して調べたり、営業マンと会話などをしていると、「不動産投資が、生命保険がわりになる」という話が耳に入ることと思います。今回は、不動産投資がなぜ生命保険代わりになるのか、どのような条件で生命保険代わりになり得るのか、一般的に言われる生命保険との違いなどを説明致します。

「不動産投資」だけではなく、「自己居住用の不動産購入」にも、生命保険の代用の効果がありますので、本コラムでは不動産投資ではなく、不動産購入という言葉を使います。

◆不動産購入が生命保険がわりになる理由は「団体信用生命保険」
　団体信用生命保険（団信と略されます）というものは、不動産購入時にローンを組んだ際に、金融機関側が保険料を負担して加入して貰う事が出来る生命保険のことです。金融機関側が保険料を負担するという点が団体信用生命保険のポイントです。
※一部の金融機関では団信加入が無かったり、金融機関が負担しませんのでご注意下さい。

団体信用生命保険は金融機関と保険会社が契約をします

　金融機関としては、借り入れをした本人に万が一のこと（死亡や高度障害）があった場合には、本人やその家族からの回収ではなく、生命保険をかけておくことでその保険金を受け取ることで、ローンの支払いが完了、となります。ローンの残債と保険金は常に一致するように設定されています。追加で返済が必要になったり、余ったりすることはありません。

　保険金は、保険会社から金融機関に直接支払われるため本人が保険金を現金として受け取ることはありません。

※閑話休題です。念のためですが、「保険金」は保険会社から受け取ることが出来るお金。「保険料」は保険会社に支払うお金（=掛け金）です。

◆不動産購入が生命保険がわりになる条件
　ここまで読むと、もう分かってしまったかも知れませんが、一応まとめます。
　・不動産購入に際して、金融機関等のローンを組んで不動産購入をすること
　・金融機関から借り入れをした際に、団体信用生命保険に加入していること
　・ローンの残債が残っていること（残債金額＝生命保険効果のある金額です）
　　※生命保険と捉えても良い一定金額の残債があること

◆一般的な生命保険との違い
　一般的な生命保険の算出にあたっては、代表的なネット生保であり、保険料も高くないライフネット生命さんの保険料を参考にいたしました。35歳の男性を前提に試算しています。ご覧の通りですが、ローン残債が大きければ大きいほど生命保険効果も大きくなります。

	団体信用生命保険	一般的な生命保険（定期保険）
保険料	0円（保険料は金融機関が負担）	5,600円/月（保険金2000万円，30年定期）
保険金	ローンの残債と同金額	2000万円
保険金の受取	ローンの残債が消滅 ※現金で受け取ることは無い	保険会社より現金で受け取る

◆不動産投資の生命保険効果を考える際に注意すべきこと
　不動産投資・不動産購入時にローンを借り入れて団体信用生命保険に入ることが生命保険効果があることは間違いありません。しかし、生命保険効果はあくまでも、副次的な効果として捉えるべきだと考えます。生命保険効果があることを理由に不動産投資に踏み切る人は多くないと思いますが、要注意です。
　通常の生命保険と異なり、死亡時などにも現金を受け取ることは出来ませんので、死亡時に一時的に必要となってしまう出費（葬儀代や、お墓代なども）への対応は出来ません。そのため、残債が多くても一時的な出費に対応するための定期保険には加入しておいても良いかも知れません。

また、最近はこの団体信用生命保険もバリエーションが増えており、特にがんに関わる部分などはどんどん充実してきています。別の機会に紹介させて下さい。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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REINS 【土地】売買履歴提供サービス、ご活用ください

先日リリース致しました「REINS 売買履歴・賃貸履歴提供サービス」に次いで、【土地】売買履歴提供サービスをスタート致します。

特に新築で、アパートやマンション、一戸建てを買う場合などにご活用下さい。不動産投資においては入り口が極めて重要であり、最初に高く買ってしまうとその後取り返すには時間がかかるため、高く買わないようにご注意下さい。

※無論、販売会社や売り主の利害にならない取引は成立しませんし、相場を見すぎて投資判断が鈍るのも本意ではありませんので、あくまでも参考までに理解をしておけると良いと思います。

調べたい対象の物件の過去の取引履歴が存在していれば、その取引のマイソクを送付するサービスです。300円（税抜き）で提供をしておりますので、お気軽にご活用下さい。しかし、出来れば対象不動産そのものの過去の売買履歴や、周辺の売買履歴は販売会社などから貰えますので、それが出来ればその方がよいと思います。

◆REINS 【土地】売買履歴提供サービスの概要
　検討中の土地の資料（マイソクなど）をお送り頂きます。資料がない場合には出来るだけ詳細の住所（土地売買においては土地の住所が明確ではないケースもあるかと思います）や、小数点も含めた土地の面積をお教え下さい。

　検討中の土地と同一の土地、また、条件の近い物件を抽出して過去の売買履歴情報を提供致します。

◆提供情報に応じた３つのプラン

　対象の土地の売買履歴が1件以上存在していた場合
　・プランＡ
　　⇒　土地売買履歴を過去のマイソクを送付する形で提供（税抜300円）
　・プランＢ
　　⇒　対象の土地＋対象の土地ではない条件の近い土地の情報を提供（税抜1,000円）

　対象の土地の売買履歴が存在していない場合
　・プランＣ
　　⇒　対象の土地ではない条件の近い土地の情報を提供（税抜1,000円）

◆提供情報サンプル
　・対象土地のマイソク
　　売り出し価格と、実際の成約価格が書いてあるマイソクを送付します。
　　※欄外に、手書きや文字記入で成約価格が書かれていることが多いです。売り出し価格と成約価格が同じ場合もあります。