手法解説 中古ワンルーム投資（１）概要と収益モデル

中古ワンルーム投資は、数ある不動産投資の中でも(相続などを除けば)最も始めるハードルが低い手法です。

マンションの一部屋を、ローンで購入して、賃料収入を得てそこからローンを返済するというやり方がオーソドックスな手法です。

他の手法と横並び比較できるよう、簡単に概要を整理します。

◆中古ワンルーム投資　手法概要
　投資規模　：500万円～2500万円
　投資エリア：東京，横浜，大阪，名古屋から政令指定都市
　期待利回り：4.0%～9.0%
　建物構造　：鉄骨造，ＲＣ造
　築年数　　：10年～35年
　経費率　　：8-20%

築30年ほどのRCマンションの室内写真

◆中古ワンルーム投資　標準モデルケース

　【条件設定】
　　価格：1000万円　月額賃料：6万円
　　利回り：7.2%　融資：1000万円/30年1.9%
　　稼働率：90%　月額ランニングコスト1.2万円
　　購入時諸費用60万円（6%程度）は購入時に現金で支払い。

　【モデルケースシミュレーション】
　　年間収入：64.8万円
　　（月額6万円 x 12か月 x 稼働率90%）
　　年間支出：58.8万円
　　（月額経費1.2万円 x 12か月 + 月額返済3.7万円 x 12か月）
　　年間収益：プラス6万円

◆中古ワンルーム投資に向いている人

　不動産投資の初心者等で、修繕や清掃などの手間をかけたくない方
　不動産投資の初心者等で、大きな借り入れなどに抵抗がある方
　都市5区以外では買いたくないなど 、立地条件に対するこだわりが強い方
　借り入れを行った投資をしたくないため、現金一括で購入をしたい方
　赤字になる不動産投資には抵抗がありつつも大きな収益は求めていない方

次回は、中古ワンルーム投資のメリットとデメリット、購入時の注意ポイントを解説いたします。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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ニュース：ARUHIさん投資マンションローン不正融資！？

本日、ARUHIさんが投資用マンションローンの不正使用をしているとの報道に対して、ARUHIさんとして、上記コメントを出しました。不正使用自体の有無が明らかになるかは分かりませんが、現時点での見解という意味では上記コメントが出せる限界だろうと思われます。

不動産の世界に不正はつきもの、というコメントが上記報道についてもついていましたが、世間から不動産投資はそのような目線で見られていることが残念でなりません。（正直、そこは不動産投資に真面目に取り組んでいる人からすると機会にもなっているのかもしれませんが）

もっと不動産投資のすそ野を広げていくためには、このような見え方を払拭していく必要がありそうです。

同時に、（そう早く訪れるとは思えませんが）不動産投資および不動産購入に多くの人が参入すると賃貸ニーズが減ったり、市場の歪みが減ってくる可能性があります。そうなると今のような収益がのぞみにくくなることが考えられますので、いずれにせよ、気づいた人から早めに不動産で資産形成をしていくことに、間違いは無さそうな気がします。

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最初に始めるべきこととは？

不動産投資、ひいては資産形成をしていきたい方は多いと思いますが、最初に何をすればよいのかわからずに時間が過ぎている、という方が少なくないように思います。

一般的には、関連する本を何冊10冊以上読む、セミナーにたくさん参加する、などと言われていると思いますが、私なりのアドバイスもさせて下さい。

私も「不動産投資に関連する本を読む」「セミナーにたくさん参加する」は同じ意見です。上記のアクションに先駆けて、また、ほぼ同時並行でやらなければならないこと、メモしておきます。

①ローンやリボ払いがある場合は、出来るだけ早めに完済
　どのような手法の不動産投資であれ、多くのケースで融資を使うことになると思いますが、借金があることで融資がおりにくくなってきます。

②ご自身の不動産投資の戦略の策定
　ここは以下の記事でも記載をしている通りで、物件選びよりも何よりも重要です。個人年金の代用として不動産投資を始める場合は利回り4.0%程度の新築区分マンションなども良い手法ではありますが、毎月の収益を確保するためには 上記のような手法は良い手法となってきません。幸い、ご自身が取る戦略は今から決められます。ジャンケンは後出しをすれば勝率は限りなく高まると思います。ご自身の戦略、もっと簡単に言うと不動産投資をして何を実現したいのか、早めに決められると情報インプットの精度があがると思います。

③本を読む
　ここは間違いありません。私も何十冊も読んでいます。本を読むときの注意点を記載します。一部の書籍は「著者の自己体験が書かれているが再現性が無い」「書かれている時期が古すぎて、利回りや融資条件が今と異なる」ものになっています。2年前と今でも不動産市場は大きく動いていますので、この点はご注意下さい。また、企業が自社の顧客獲得のためや、個人が箔をつけることを目的に出版している書籍も少なからず存在しますので、本を購入する際にはAmazonの書評なども見ながら、読むべき本を判断できると良いと思います。近々、良著を整理したいと思います。

不動産投資の本は「読み方」が大切です

④セミナーに参加する
　ここも間違いありません。私もこれまで250件以上のセミナーに参加しています。 セミナーはほぼ全てが、セミナー開催企業のポジショントークです。これは当然なのですが、この状況を理解した上で、異なる主張や異なる手法、自分がそこまで興味が無い手法や物件についてのセミナーも、無駄にならないケースが多く、是非多く出るべきかと思います。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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不動産投資収益のモデルケース

不動産投資による収入・支出について簡単にモデルケースを作ってみました。こちらの数字を参考にして、不動産投資の各手法による収益の違いや、投資判断を行ってみて下さい。ゆくゆくは表組を作って早見表として使えるようにしたいと思っています。

◆モデルケース　その１　中古ワンルームマンション

　【条件設定】
　　価格：1800万円　月額賃料：9万円
　　利回り：6.0%　融資：1800万円/30年1.9%
　　稼働率：90%　月額ランニングコスト1.6万円
　　購入時諸費用108万円（6%程度）は購入時に現金で支払い。

　【モデルケースシミュレーション】
　　年間収入：97.2万円
　　（月額9万円 x 12か月 x 稼働率90%）
　　年間支出：98.4万円
　　（月額経費1.6万円 x 12か月 + 月額返済6.6万円 x 12か月）
　　年間収益：マイナス1.2万円

　　⇒収益という点ではマイナスが出てきますが、考え方次第では、毎月1000円の支出で、30年後には残債無しの物件が入手できます。また、団体信用保険に加入するため少し生命保険代わりにもなるというメリットがあります。また、別記事で詳細を説明しますが、減価償却をとることが出来るために、本業の所得税を圧縮するという節税効果も見込むことが出来ます。

◆モデルケース　その２　中古一棟アパート

　【条件設定】
　　価格：8000万円　月額賃料：50万円
　　利回り：7.5%　融資：8000万円/30年1.9%
　　稼働率：90%　月額ランニングコスト7万円
　　購入時諸費用480万円（6%程度）は購入時に現金で支払い。

　【モデルケースシミュレーション】
　　年間収入：540.0万円
　　（月額50万円 x 12か月 x 稼働率90%）
　　年間支出：434.4万円
　　（月額経費7万円 x 12か月 + 月額返済29.2万円 x 12か月）
　　年間収益：プラス105.4万円

　　⇒利回り7.5%で90%稼働してくると、年間で100万円をこえる収益を得ることが可能です。また、ワンルームマンションと同じく生命保険の代用にもなります。

デザイナーズアパート　室内写真

収益のモデルケースについては少しイメージをつけていただけたかなと思います。また、一見すると「その２中古一棟アパート」が良いようにも見えますが、かかる時間や融資を得るステップや、物件の規模に比例して大きくなるリスクなどもあるために、一概に後者が良いとは言い切れません。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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不動産投資手法の種類とそれぞれの目的

前回の「不動産とうしってそもそも？」でも記載した通り、不動産投資に興味をもったり取り組むことになるきっかけはいろいろあると思います。

ただ、誰かから貰った話を吟味・精査しながら検討をする前に、ご自身が不動産投資に取り組む目的を今一度整理する必要があります。

私が不動産投資に関して相談を受けた際には「先にご自身の目的を明確に」と必ずお伝えをしています。その最も大きな理由は、不動産投資とひとくちに言ってもさまざまな手法が存在し、目的にあわない手法を選択するとあとで大きく後悔することになるから。です。

参考まで、一般論ではありますが、不動産投資の目的と手法を簡単に整理しました。例外もたくさんありますが、総じての目的や特徴を記載しています。

手法	収益	個人 年金	生命 保険	節税	特徴
中古ワンルーム投資	△	〇	△	△	中古ワンルームを購入し賃貸に出す。利回りは都内で6%程度。地方では10%超えも。500-2500万円が主。
新築ワンルーム投資	×	〇	〇	〇	新築ワンルームを購入し賃貸に出す。利回りは都内で4%程度。地方では6%超えも。2000-3500万円が主。
中古一棟投資	◎	〇	〇	△	アパートやマンションを一棟丸ごと購入。利回りは都内で7%。地方では10%超えも。2000万円-2億円が主。
新築一棟投資	〇	◎	◎	△	アパートやマンションを一棟丸ごと購入/建築。利回りは都内で6%。地方では7%超えも。7000万円-3億円が主。

※表の見方
　収益：ここでは、すべての収入と支出を入れて収支がプラスになることを指します。
　個人年金：将来のための個人年金の代わりとなることを指します。
　生命保険：万が一の時に生命保険として作用することを指します。
　節税：本業の所得を圧縮することで、節税効果があるかどうかを指します。

　◎：他の手法に比べて最も優れている箇所
　〇：ほとんどのケースで成立すること
　△：物件次第・やり方次第で成立すること
　×：当該目的には向かないケースが多い

　本表の手法以外にも、私が取り組んでいるものでは、海外不動産・太陽光発電投資などがあり、また、空き家再生や民泊に至るまで不動産を活用した収益手法には限りはありませんが、メジャーなものという意味で上記4手法を取り上げさせて頂きました。

規模と収益を基に、マッピングをすると下図イメージのポジショニングとなります。

規模と収益性によるマッピング　※クリックで拡大

それぞれの手法についての詳細記事も、是非ご覧ください。
　新築ワンルーム　概要　メリット・デメリット
　中古ワンルーム　概要　メリット・デメリット
　新築一棟　概要　メリット・デメリット　企画一棟　建売一棟
　中古一棟　概要　メリット・デメリット　購入ポイント　構造の違い
 
※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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不動産投資で達成できることとは？

このブログを見に来ている方ならば、既に多少は興味があられるのかなと思います。

不動産投資に取り組む興味を持つきっかけはさまざまかと思いますが、ケースとしては、
　・営業の電話が入り、興味を持ち始めた。
　・相続したので問答無用ではじまった。
　・いろんな投資を検討している中で不動産投資が良いように感じた。
　・会社の先輩がやっているので興味が出てきた。
などのケースが多いように思われます。

不動産投資に興味を持ち始めた方にお伝えをしたいと思っているのは、ご自身の「目的」を決めることの重要さです。何か外部からのアクションで不動産投資に対する興味が出ているかもしれませんが、聞いた話よりもご自身が不動産投資によってどんな「目的」を果たしたいのか、自分の中での答えを出すことが先決です。

不動産投資で達成が出来る目的は、
　・毎月の賃料収入の確保
　・将来のための個人年金の代用
　・生命保険の代用
　・節税
などがあります。同時に複数の目的を果たせる投資手法も存在します。

目的を見極める、と言うと少し違和感のある日本語ですが、これは非常に重要です。次回は、ご自身が取り組むべき不動産投資の「目的」 は何か？を見極めるポイントを解説します。

不動産投資で達成できることはたくさんあります

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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不動産投資ってそもそもなに？

「不動産投資って、そもそもなにそれ？」という質問を受けることが少なくありません。

不動産投資って、そもそも。。。？

このブログの読者の方はおそらく、ある程度のイメージはついていると思いますが、最も多いケースは、

①不動産を購入して
②購入した不動産を賃貸に出して
③収益を得る

というパターンです。

※賃貸（賃料）収入以外のパターンとしては、安く仕入れて即売り抜けたりする方法や、二束三文で仕入れた物件を再生させて売却するなどの投資方法もあります。

賃料収入のケースですが、

例）
1000万円で中古マンションを購入
その物件を毎月5万で賃貸にだし賃料収入を得る
⇒これで毎月5万円が儲かります

また、実際にはこの5万円に対してさまざまな経費がかかったり、入居者がいない間には賃料が入らなかったりしますし、何よりも物件購入の際に現金一括で買うケースはあまり多くないと思いますので、1000万円を数年（10-30年程度）にかけて返済をすることになります。

不動産投資の利回りは、概ね4%～10%程度ですので、金融機関からこれよりも低い金利で借りることが出来れば、儲かる確率が高くなります。

今後、上記と同じ例でもう少し具体的に収益のイメージを説明致します。

※本記事は、2020年1月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。