コラム：不動産投資ローン早見表（２）注意すべき借入条件とは？

前回は、金利と返済年数に応じたローン返済額一覧の早見表をご覧頂けたかと思います。今回は、金利と返済年数に応じた早見表であることは同じなのですが、「総返済額」と「毎月の返済金額のうち、元金充当金額と利息支払金額の内訳」が入った早見表を用意致しました。元金充当金額と利息支払金額の内訳については、初月の返済金額の内訳を記載しています。

少し見るのが怖い感じの早見表ではありますが、とても重要なシートですので、目をそらさずに見て頂ければと存じます。

下表、借入1000万円の場合における、返済金額の早見表です。

1000万円返済早見表　高金利長期返済は・・・　※クリックで拡大

いかがでしょうか。上記の表中で、ピンク色の網掛けをしている部分は、（初月の）返済金額の内訳において、利息支払分が元金充当分よりも多くなっているケースです。金利2.5%で30年以上のローンを組んだ場合や、金利3.0%で25年以上のローンを組んだ場合には、初回返済金額のうち元金に充当されるのは半分以下である。ということです。

金利3.0%で35年のローンを組んだ場合には、初月の3.8万円の返済のうち、1.3万円しか元本が減りません。これでは、元本の減少よりも物件の価値減少の方が早くなる可能性すらあります。

上記の条件はさておき、返済金額のうちの元本充当割合には要注意です。私は積極的にローンを活用して多少の悪条件でも借り入れを進めるタイプの不動産投資家ですが、上記表中のピンク色の網掛けのような条件での借り入れはありません。

毎月のキャッシュフローを優先しようとすると、とにかく、返済期間を長く設定したくなりがちですが、毎月の返済金額の内訳が健全かどうかは注意しながら返済期間などを決めていけると良いと思います。
※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

※『不動産投資の取り扱い説明』公式LINEアカウントを開設致しました。よろしければ、「@fudosantoushi」で検索して登録をお願いします。更新情報を送付致します。
↓こちらのボタンからも登録できます。

コラム：不動産投資ローン早見表（１）金利と返済年数

不動産投資ローンの早見表を作成しましたので、ご活用下さい。第１回目は金利と返済金額を並べた比較表です。住宅ローンでも、他のローンでも適用できます。

借入金額を1000万円として、金利と借入年数毎の返済金額を並べてみました。

ローン返済額早見表　※クリックで拡大

この早見表を見ると、毎月の返済金額は、
返済年数が短いと、金利が0.3%→2.8%になると、1.07倍程度になり、
返済年数が長いと、金利が0.3%→2.8%になると、1.65倍程度になります。

不動産投資においては、返済期間が長ければ長いほど、金利の差が効いてきますので借入金利にはこだわりを持ちたいところです。

そして、次回は、上記の早見表だけでは見えてこない深度でもうひとつ早見表を作成してみます。軸は同じく金利と返済年数です。しかし、そこに総返済額の金額と、返済金額のうち元金充当分と利息支払分の金額を入れて、注意すべき借入条件とはどのような条件なのか、説明致します。ちょっと、恐い早見表になります。

コラム：不動産投資ローン早見表（２）注意すべき借入条件とは？
不動産投資ローンの返済金額早見表です。金利と返済期間で表にしました。また、「総返済額」と「返済金額のうち、元金充当額と利息支払額の内訳」についても表に反映しました。高金利かつ長期の返済プランの恐ろしさが一目瞭然です。
 

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

※『不動産投資の取り扱い説明』公式LINEアカウントを開設致しました。よろしければ、「@fudosantoushi」で検索して登録をお願いします。更新情報を送付致します。
↓こちらのボタンからも登録できます。

コラム：不動産投資 vs 生命保険

不動産投資に関して調べたり、営業マンと会話などをしていると、「不動産投資が、生命保険がわりになる」という話が耳に入ることと思います。今回は、不動産投資がなぜ生命保険代わりになるのか、どのような条件で生命保険代わりになり得るのか、一般的に言われる生命保険との違いなどを説明致します。

「不動産投資」だけではなく、「自己居住用の不動産購入」にも、生命保険の代用の効果がありますので、本コラムでは不動産投資ではなく、不動産購入という言葉を使います。

◆不動産購入が生命保険がわりになる理由は「団体信用生命保険」
　団体信用生命保険（団信と略されます）というものは、不動産購入時にローンを組んだ際に、金融機関側が保険料を負担して加入して貰う事が出来る生命保険のことです。金融機関側が保険料を負担するという点が団体信用生命保険のポイントです。
※一部の金融機関では団信加入が無かったり、金融機関が負担しませんのでご注意下さい。

団体信用生命保険は金融機関と保険会社が契約をします

　金融機関としては、借り入れをした本人に万が一のこと（死亡や高度障害）があった場合には、本人やその家族からの回収ではなく、生命保険をかけておくことでその保険金を受け取ることで、ローンの支払いが完了、となります。ローンの残債と保険金は常に一致するように設定されています。追加で返済が必要になったり、余ったりすることはありません。

　保険金は、保険会社から金融機関に直接支払われるため本人が保険金を現金として受け取ることはありません。

※閑話休題です。念のためですが、「保険金」は保険会社から受け取ることが出来るお金。「保険料」は保険会社に支払うお金（=掛け金）です。

◆不動産購入が生命保険がわりになる条件
　ここまで読むと、 もう分かってしまったかも知れませんが、一応まとめます。
　・不動産購入に際して、金融機関等のローンを組んで不動産購入をすること
　・金融機関から借り入れをした際に、団体信用生命保険に加入していること
　・ローンの残債が残っていること（残債金額＝生命保険効果のある金額です）
　　※生命保険と捉えても良い一定金額の残債があること

◆一般的な生命保険との違い
　一般的な生命保険の算出にあたっては、代表的なネット生保であり、保険料も高くないライフネット生命さんの保険料を参考にいたしました。35歳の男性を前提に試算しています。ご覧の通りですが、ローン残債が大きければ大きいほど生命保険効果も大きくなります。

	団体信用生命保険	一般的な生命保険（定期保険）
保険料	0円 （保険料は金融機関が負担）	5,600円/月 （保険金2000万円，30年定期）
保険金	ローンの残債と同金額	2000万円
保険金の受取	ローンの残債が消滅 ※現金で受け取ることは無い	保険会社より現金で受け取る

◆不動産投資の生命保険効果を考える際に注意すべきこと
　不動産投資・不動産購入時にローンを借り入れて団体信用生命保険に入ることが生命保険効果があることは間違いありません。しかし、生命保険効果はあくまでも、副次的な効果として捉えるべきだと考えます。生命保険効果があることを理由に不動産投資に踏み切る人は多くないと思いますが、要注意です。
　通常の生命保険と異なり、死亡時などにも現金を受け取ることは出来ませんので、死亡時に一時的に必要となってしまう出費（葬儀代や、お墓代なども）への対応は出来ません。そのため、残債が多くても一時的な出費に対応するための定期保険には加入しておいても良いかも知れません。

また、最近はこの団体信用生命保険もバリエーションが増えており、特にがんに関わる部分などはどんどん充実してきています。別の機会に紹介させて下さい。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

※『不動産投資の取り扱い説明』公式LINEアカウントを開設致しました。よろしければ、「@fudosantoushi」で検索して登録をお願いします。更新情報を送付致します。
↓こちらのボタンからも登録できます。

コラム：不動産投資家は、マイホームを買ってもいい？注意すべきポイントは？

とても頻繁に相談を受ける質問です。不動産投資家、とくに拡大志向の不動産投資家にとって、マイホームを買うことは良いのか、悪いのか。また、買っても良いとした場合に注意すべきポイントについて説明致します。

不動産投資家はマイホームを買ってもいい？

◆不動産投資家はマイホームを買っても良いのか
　頻繁に質問を受けると同時に、不動産投資家仲間の間でも話題に上がることがあるテーマです。不動産投資経験が豊富な人同士でも意見が分かれます。

　私の意見ですが、
　・投資目線で買う/買えるならばマイホームを買っても問題はない。
　・投資目線で買わない/買えないならばマイホームを買ってはいけない。
　です。

　具体的に投資目線を持ち込むと、以下のマイホームは買いにくくなります。
　・買った金額よりも、大幅に価格が下がるものは買ってはいけない。
　・相場よりも高い金額で購入（高掴み）をしてはいけない。
　・賃貸に出した場合、ローン返済や固都税や経費を含めて逆ザヤになるものは買ってはいけない。
　・（今後）融資を受けて買い増す場合には、金融機関からの評価が低いものは買えない。
　ということを指します。

　上記のポイントから、自ずと見えてきている結論があるかと思います。マイホームは生活の拠点たるべき位置（勤務地や学校などに近い，親族に近いなど）に購入をすることになると思います。そのため、生活の拠点となる場所が過疎化が進んでいるエリアであった場合などは、投資目線で買うことは難しく、マイホームを買うことは出来ません。
　もし、老後まで生活する場所として、今の生活拠点から離れないと決まっている場合には、大きすぎる物件や新しすぎる物件などを控えれば失敗は避けられる可能性が高いです。但し、そのような物件は賃貸でも安く借りられるため、賃貸も検討をしてみて下さい。

　逆に都心やベッドタウンの駅近などで、売るも良し、貸すも良し、の物件であれば、購入することには問題が無いように考えます。

　たまに「マイホームを持っていると金融機関がマイナスで評価するために、不動産投資で融資を受ける際に足かせになる」という記事を拝見することがあります。一部金融機関では事実です。「1億円まで融資枠が確保できそうですが、マイホームの借り入れ金額を減額した分が、今回融資出来る金額です」という融資承諾が出ることもあります。しかし、多くの金融機関においては不動産投資用ローンについてはマイホームの残債を分けて考える事が多いため、悪影響は限定的です。

　マイホームを買うことは、月額の居住負担も軽く、残債も減り続けるというメリットがありますので、このメリットを最大限に活かし、早々に「市場価格＞残債」の状態を作り、預貯金をためることも作戦の一つとして考えても良いかも知れません。また上述のルールを守った物件を買えていれば、どうしても不動産投資の大きな足かせになる場合には売却をしても良いものと考えます。

◆不動産投資家がマイホームを買う時の注意点
　投資目線で買う/買える場合には、マイホームを買う事を検討しても問題ないと考えます。その時に持つべき投資目線と、購入時に注意すべき点をまとめました。

　・買った金額よりも、大幅に価格が下がるものは買ってはいけない。
　　⇒買った金額よりも下がる物件でも問題はありません。物件価格が下がるスピードが、残債が減るスピードよりも遅ければ大丈夫です。具体的には、郊外や地方の新築は大幅に価格が下がる可能性が高いケースが多いです。また、自分だけのこだわりを入れすぎると価格の下落が大きくなる場合があります。
　・相場よりも高い金額で購入（高掴み）をしてはいけない。

　　⇒ここはどのような物件を買う場合でも出てくる話です。周辺相場や過去の売買履歴などを把握の上、判断をして下さい。

　・賃貸に出した場合、ローン返済や固都税や経費を含めて逆ザヤになるものは買ってはいけない。
　　⇒前提として住宅ローンで購入した物件を貸し出すことは出来ません。あくまでも、購入の判断基準という意味で記載をしています。賃貸に出した場合の想定賃料を把握し、また、諸費用についても計算した上で利益が出るような物件であれば、購入しても良いと思います。 その場合、ローン返済は不動産投資用ローンに切り替えて1.6-2.0%程度になる前提での試算が出来ると良いと思います。

　・（今後）融資を受けて買い増す場合には、金融機関からの評価が低いものは買えない。
　⇒上記の3つの条件を満たすためには都心の一戸建てかマンションがマイホームとして購入可能な物件となるかと思います。となると、この条件は満たしにくいかと思います。しかし、都心の物件においては金融機関も積算を厳しく追及してこないことが最近では増えてきており、この部分は出来るだけ気をつける。というスタンスで良いかと思います。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

※『不動産投資の取り扱い説明』公式LINEアカウントを開設致しました。よろしければ、「@fudosantoushi」で検索して登録をお願いします。更新情報を送付致します。
↓こちらのボタンからも登録できます。