よくある質問「人口が減るのに不動産投資していいの？」

頻繁に出る質問の一つです。私は9割以上の相談者に対して、
「人口減でも積極的に不動産投資投資はするべき」と回答をしています。

今回は以下の２つの視点で説明致します。

①人口減は、エリア差があり、不動産投資は場所を選べること

②人口減という未来予測が今の予測通りになる確証はないこと

 今回の記事については、将来予測を信じるスタンスをとるのか、将来予測を信じないスタンスをとるのか、 ご自身のスタンスをどちらに置くかを思い浮かべながら、読んでみて下さい。

2045年，2050年の予測値を使います。

経産省作成「将来人口の予測」平成30年作成　※クリックで拡大

①人口減は、エリア差があり、不動産投資は場所を選べること

　日本の国全体で考えたとき、人口が減っていくことはほぼ間違いないことのように思われます。そのため、賃貸需要が今よりも低下していくこともまた間違いありません。
　そして、日本の人口減少は賃貸需要の低下だけではなく、衣・食・住、交通、通信、自動車産業、金融業など、ありとあらゆる需要の低下を引き起こし、そして、それらを提供している多くの企業は場所を選ぶ自由を持ち合わせておりません。（無論、自動車産業をはじめ、海外に活路を見出している企業もたくさんあります）

　日本の人口減少には、地域ごとに大きな差があります。以下地図は、社会保障・人口問題研究所の資料です。2015年を100としたときの2045年の東京の人口は、100.7%とされており、予測を信じるならば、東京の人口は増加します。

2045年人口予測　平成30年社人研作成　※クリックで拡大

　不動産は、その名前の通り、動かすことは出来ず「場所が定められている資産」です。今から新しく始める人にとっては、「場所を選択することが出来る資産」と言えます。そのため、場所の選択により、人口減少に対して打ち手を持つことが出来るという意味で不動産投資は人口減少(地域ごとの変化)に対応ができるビジネスだと言えます。将来予測を信じるスタンスの方は、上記の地図の中で赤いエリアかオレンジ色のエリアの出来るだけ中心部で不動産投資を行うことが良いと思います。

②人口減という未来予測が今の予測通りになる確証はないこと

過去、さまざまな未来予測がされていました。しかし、30年後などの人口予測は確実には見通せていないことが多いです。また、上記地図の平成30年作成の予測よりも、2020年現在、人口減少は抑えられています。

　そして、ここまで人口が減ることによる国力の低下に対して、少子化対策や移民受け入れなど、何かしらの対策がなされることは人口低下の予測よりも間違いがなく予測ができます。これらの対策の有効性次第で人口の推移は決まっていくと思われます。

①と②で見てきたように、将来予測を信じるスタンスをとるならば、人口が減らないと予測されているエリアの出来るだけ中心部に不動産を取得することが望ましいと考えます。もし、将来予測を信じないのであれば、人口減を心配する必要はありません。

そして、参考情報も付け加えさせて下さい。

ヨーロッパの雄、ドイツは世界でも最低水準の低い出生率に悩まされている中、数々の施策と移民の受け入れ、移民の出生率の高さも相まって、人口は増加基調にあります。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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用語集「三為業者（さんためぎょうしゃ）」

三為業者とは、物件を安く仕入れて、利益を乗せて転売を行うという手法をとる不動産の転売業者のことです。

三為業者（名前の由来）

安く仕入れて高く売ることは一般的なビジネス行為であり、何ら問題はありません。しかしながら、全てではありませんが、
・物件の取引に、三為業者が複数入り、複数社の利益が乗せられ、価格が相当高くなっていた。
・三為業者たちが、売り主と結託して販売価格調整等を行い、不正に融資を受けていた。
 などの問題が頻発していました。

2020年現在、悪質な三為業者はほぼいなくなった様子です。
2016年頃には下り坂がはじまったかと思いますが、それまでは多くの会社が業績を伸ばしていました。その理由としては、
・不動産の利回りが比較的高く、三為業者が間に入っても、不動産投資家側ではキャッシュフローが得られるため、買う側もわかって買っていた。
・三為業者（たち）は価格をコントロールしやすい立場にあり、金融機関の融資の内諾とセットで物件を販売しているケースが多く、不動産投資家側もそれに飛びついてしまった。

ということがあるのかと思います。

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手法解説 新築ワンルーム投資（２）メリット・デメリット・購入時のポイント

新築ワンルーム投資手法概要に続き、新築ワンルーム投資のメリットとデメリット、購入時のポイントを解説いたします。

◆メリット

・融資承諾の得やすさ
　年収400万円以上あれば、融資承諾についてはそこまでの心配が要りません。また、中古ワンルームとほぼ同等程度の2.0%以下の金利で融資を受けることも可能なケースが多いです。

・メンテナンスの容易さ
　一棟だと発生するような清掃や修繕の手間がかかりません。

・（都心に買えば）将来不安の少なさ
　中古ワンルーム同様ですが、新築ワンルームであれば都心に買うことが難しくありません。そのため、将来の人口減への対策も十分に行うことが可能です。また、高い入居率を何年も維持し続けることが可能です。新築ワンルームマンションはプレミア立地に位置しているケースが多く、所有欲も満たしてくれます（という欲に負けないようにしなければなりません）。

・節税効果
　新築ワンルームマンションは、建物割合が高いため、大きな減価償却を取ることができますので、納税額が多い方にとっては節税の効果もあります。
 ◆デメリット

・キャッシュフローがマイナスになる物件がほとんど
　頭金を相当入れない限りは毎月のキャッシュフローはマイナスになる物件がほとんどです。ここが最大のデメリットです。また新築時から賃料は下がり続けて行きますので、繰り上げ返済などをしていない限りはキャッシュフローのマイナス幅は毎年増え続ける可能性があることも認識が必要です。但し、インフレ等により賃料が上がる可能性もゼロではありません。

・アンコントローラブルな部分の多さ
　清掃や修繕などの管理については全体で進められ、自分自身でコントロールすることは出来ません。そのため、管理費などのランニングコストが急に上がることなどもあり得ます。

・銀行評価の低さ
　ワンルームマンションは銀行評価の価値（積算評価と言われる評価方法。詳しくはこちら）が出にくいため、買い増しを考えている人にとっては足かせとなる可能性がゼロではありません。

◆購入時のポイント

・将来に渡り、想定されている賃料が適正かどうかの確認
　おそらく、4.0-4.5%程度の利回りが設定されていることと思われます。その際、想定賃料が本当に適正なのかどうか、賃貸情報サイトなどで検索して確認をしておくことが必須です。

・管理費や修繕積立金の計画
　新築ワンルームマンションは、売りやすくするために、当初の修繕積立金が抑えられて設定されているケースが少なくありません。修繕積立の計画は資料を貰った上で、修繕積立金が将来的に月額いくらくらいになるのか、把握をする必要があります。

・収益シミュレーションの作り直し
　賃料や管理費、毎月の返済金額などはシミュレーションに入っていると思われますが、固定資産税や、退去時の清掃費用・リフォーム費用などは欄外などに記載されていたり、場合によっては記載がないケースがあります。これらの数字も含めて毎月の収支を見るようにしてください。

新築は、やはり気持ちが良いのですが

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用語集「管理費（かんりひ）」

賃貸業務を管理会社に委託した場合にかかってくる費用のうちの１つがこの管理費（かんりひ）です。

管理会社に対して、不動産所有者（オーナー）が支払う費用には、仲介手数料・ＡＤ（エーディー）・管理費、また、委託をしていた場合には清掃料や防火設備管理費用や、24時間かけつけサービスなどの費用が発生します。

これらの中で、毎月、管理会社に支払う必要のあるものが「管理費」です。

一般的に管理費は、5%前後が相場とされていますが、一部の管理会社では1%や、1000円などの設定をしている会社もあります。管理費が安い会社は安かろう悪かろうかと言うと、必ずしもそうではありません。

仲介手数料を収益の柱としている場合や、不動産販売や仲介による収益を柱としている場合など、管理費からの収益がメインの収益ではない場合に、このような価格提示がなされる場合があります。

また、管理費は原則、毎月の月額賃料の〇%という設定がなされるため、5%以上など、ある程度の料率の方が管理会社も満室にしたくなるという経済合理性が働きます。

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用語集「減価償却（げんかしょうきゃく）」

不動産賃貸業に限らず法人・個人含めて、資産は、一括償却（いっかつしょうきゃく）するものと減価償却（げんかしょうきゃく）するものに分けられています。

減価償却とは、建物の建築費用などを1年ではなく、数年にかけて経費計上を行うことを指しています。

もし、40年使う建物を初年度1年で経費計上をすると、初年度に大きな赤字が出てしまうと同時に、2年目から40年目まで経費無しで利益だけが計上されることになり、会計と実態に大きな乖離が出てしまいます。こうならないように、40年使えるものは40分割して経費計上をしましょう、というルールが「減価償却（げんかしょうきゃく）と呼ばれるものです。

不動産投資においては、キャッシュアウトがなく、利益を圧縮出来るため、「魔法の経費」などと呼ばれることもあります。

新築ワンルーム投資などは、この減価償却が多くとれるために、節税効果が高くなっています。

具体的な減価償却費の算出を２例紹介致します。

①2400万円で購入した区分ワンルームマンション（RC構造）
　固定資産税評価額は、土地が1200万円，建物が600万円（土地２：建物１）

　購入金額の2400万円を2:1で按分し、
　土地は1600万円，建物は800万円とする。
　土地価格は劣化しないため、減価償却費は無し。
　建物価格に0.022（RC構造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　⇒　800万円 × 0.022 = 減価償却費 17.6万円

②8000万円で購入した中古アパート（木造）
　固定資産税評価額は、土地が3000万円，建物が1000万円（土地３：建物１）

　購入金額の8000万円を3:1で按分し、
　土地は4000万円，建物は1000万円とする。
　建物価格に0.046（木造）を乗じた金額が減価償却費となる。
　⇒　1000万円 × 0.046 = 減価償却費 46.0万円

会計上の耐用年数 ＜ 建築物の実際の耐用年数 のケースが多いです

不動産賃貸業において頻繁に出てくる減価償却の対象となる資産と、減価償却をおこなう際に使用する耐用年数の定めは以下の通りです。

　建築物（SRC造）　47年
　建築物（RC造）　47年
　建築物（重量鉄骨）　34年　※鉄骨厚みが4mm超
　建築物（軽量鉄骨）　27年　※鉄骨厚みが3mm超 4mm以下
　建築物（軽量鉄骨）　19年　※鉄骨厚みが3mm以下
　建築物（木造）　22年
　設備（給排水設備）　15年
　設備（電気設備）　15年
　設備（衛生およびガス設備）　15年
　設備（冷房・暖房機器）　6年

※土地は、価値が低減しないものという前提のもと減価償却はされません。
※定率法・定額法などの償却方法の違いがあります。
※耐用年数は、店舗および住宅の耐用年数を記載しています。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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手法解説 新築ワンルーム投資（１）概要と収益モデル

新築ワンルーム投資は、読者のみなさまにも営業の電話などがかかってきており、一度は話を聞いたことがあるかもしれません。都心立地が多く、将来性は高いものの利回りは低いことが多く、個人年金代わりや節税には向いていますが、収益化を目指す場合は向いていない手法です。

2020年引き渡しの新築マンション

他の手法と横並び比較できるよう、簡単に概要を整理します。

◆新築ワンルーム投資　手法概要
　投資規模　：2000万円～3500万円
　投資エリア：東京，横浜，大阪，名古屋から政令指定都市
　期待利回り：3.0%～4.5%
　建物構造　：鉄骨造，ＲＣ造
　築年数　　：新築、築2年以内など
　経費率　　：5-15%

◆新築ワンルーム投資　標準モデルケース

　【条件設定】
　　価格：2800万円　月額賃料：9.5万円
　　利回り：約4.1%　融資：2800万円/35年1.8%
　　稼働率：90%　月額ランニングコスト1.0万円
　　購入時諸費用120万円（4%程度）は購入時に現金で支払い。

　【モデルケースシミュレーション】
　　年間収入：108.3万円
　　（月額9.5万円 x 12か月 x 稼働率95%）
　　年間支出：120.0万円
　　（月額経費1.0万円 x 12か月 + 月額返済9.0万円 x 12か月）
　　年間収益：マイナス11.7万円

◆新築ワンルーム投資に向いている人

　本業の収入が高く、納税額を低くしたい方
　収益目的ではなく、年金代わりに不動産投資をしたいと思っている方
　不動産投資の初心者等で、修繕や清掃などの手間をかけたくない方
　都市5区以外では買いたくないなど 、立地条件に対するこだわりが強い方

　逆に、不動産投資による収益を得たいと考えている方には向いていない手法です。

次回は、新築ワンルーム投資のメリットとデメリット、購入時の注意ポイントを解説いたします。

※本記事は、2020年2月時点での記事です。 本ブログでは、環境変化に対応するため全記事を定期的に更新しています。

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用語集「積算評価（せきさんひょうか）」

不動産の価値を評価する手法のひとつです。
積算評価はその名の通り、計算を積み重ねて不動産の価値を算出します。具体的には土地と建物のそれぞれに特定の計算式があり、その合算により求められます。
 また、積算評価の厳密な計算方式や適用すべき基準は金融機関や不動産会社ごとに微妙な違いがあります。

積算評価の計算式

具体的な計算式は、

【土地】
　路線価×面積＝土地積算評価

【建物】
　再調達価格×延床面積×（残存耐用年数/法定耐用年数）＝建物積算評価

　※再調達価格は、
　　RC造　20万円/㎡
　　鉄骨造　18万円/㎡
　　木造　15万円/㎡
　程度で計算されることが多いです。耐用年数はRC造は47年，鉄骨造は34年(軽量は厚みにより19年や27年)，木造は22年で計算されます。

【不動産評価額】
　土地積算評価＋建物積算評価＝不動産評価額

となっています。以下、実際の不動産の例で見ていきます。

◆評価対象の不動産の条件
　土地面積：180㎡
　延床面積：250㎡
　路線価：25万円/㎡
　構造：RC造　再調達価格：20年　耐用年数：47年
　残存年数：35年　耐用年数47年-経過年数12年=35年

　土地
　　路線価25万円/㎡ × 180㎡ ＝ 4,500万円
　建物
　　再調達価格20万円/㎡ × 延床面積250㎡ ×（残存35年/耐用年数47年） ＝ 3,723万円

　不動産評価額 ＝ 8,223万円（土地4,500万円＋建物3,723万円）

また、積算評価は新築や都心部などでは実際の取引額よりも低く出るケースがほとんどで、積算評価額が実際の取引額の4分の1程度となる場合もあります。

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